相続税の便利帳 Vol.34「貸宅地の問題と解決方法」

税の便利な知識をお伝えすることで、少しでも相続税と円満な相続のお役に立てればと思います。
ここでは、今後不定期に追加していきますので、ぜひご参考にしてください。
第34回目は「貸宅地の問題と解決方法」についてです。

貸宅地の問題と解決方法～相続税の便利帳 Vol.34～

貸宅地はいろいろな面で問題を抱えています。相続税評価額が高いのにもかかわらず、売却しづらく相続税の物納にも適しません。今のうちに対策を打っておきたいところです。

1．貸宅地は不良資産です

①地代が安く、収益性が低い。
②自分で使えないのに、相続評価が高く、高額な相続税がかかる。
③相続発生時に思うように売却することも、物納することもできない。

2．今のままで相続税が発生すると･････

→更地、駐車場、道路付けの良い土地、ひいては自宅さえ犠牲になることがあります。

【設例】････財産12億。相続税（1次＋2次）5億とする。

☆自宅1億を納税する代わりに、アパートの採算が良ければ延納もできます。
但し、延納は最長20年、利子税が3.6％(基準割引率および基準貸付利率(従来の「公定歩合」)が、例えば0.75％(H19.3月末現在)であれば特例措置後は、2.3％)かかります。
つまり1億円を延納すれば1年目は860万円(730万円)の返済が必要で、この返済は一切経費になりませんので、所得(収入－経費)が最低3,000万円(目安)程度ないと難しいでしょう。

対策後････

貸宅地をすべて借地人に2億円で売却したものとします。(実際の売却はもっと低くなる。又譲渡税もかかるため、手取額は低くなるが、ここでは仮にそのまま現金化したとして設定する。)