相続税の便利帳 Vol.19「土地の健康診断」

税の便利な知識をお伝えすることで、少しでも相続税と円満な相続のお役に立てればと思います。
ここでは、今後不定期に追加していきますので、ぜひご参考にしてください。
第19回目は「土地の健康診断」についてです。

土地の健康診断～相続税の便利帳 Vol.19～

Vol.19
土地の健康診断

土地の有効活用を考える第一歩は、まず土地の健康診断をすることです。その土地の収益性はどれくらいあるか、あるいは相続税評価額がどれくらいになるかなどを診断しましょう。

1．土地の健康診断の例

下の表は土地の健康診断をした結果と、概算相続税の額です。また家族は右のとおりです。土地の投資利益率等を考えて健康診断をしてみました。

	相続税評価額	面積	投資利益額	投資利益率	流動性分析
1.現預金	48,000千円	-	-	-	C
2.個人貸宅地	6,500千円	95㎡	30千円	-	C
3.駐車場	30,000千円	100㎡	450千円	1.5%	D
4.アパート地1	60,000千円	230㎡	1,463千円	2.4％	B
5.アパート地2	28,500千円	110㎡	625千円	2.1%	B
6.貸店舗	80,000千円	300㎡	3,500千円	4.3%	B
7.貸倉庫	273,000千円	800㎡	9,904千円	3.6%	B
8.建物	12,000千円	-	-	-	A
9.生産緑地	12,000千円	3,000㎡	2千円	-	D
10.自宅	150,000千円	500㎡	150千円	-	A
合格	700,000千円	5,135㎡	15,760千円	2.2%	-

既算相続税額の計算

財産総額	700,000千円
基礎控除額	△ 80,000千円
	620,000千円
一次相続額	99,000千円
二次相続額	78,000千円
合格	177,000千円

2．土地の健康診断－流動性分析

土地の健康診断で、流動性分析のABCDが意味するものは次のとおりです。
「A」とは、「家」にとって必ず守らなければならない死守地です。言ってみれば最後の砦です。
「B」とは、採算を重視して「家」がゆとりの生活ができるよう有効利用して、相続後も残したい土地です。
「C」とは、納税資金又は納税したい土地です。
「D」とは、方針の決まっていない土地です。

3．問題となる主な土地とその性格

宅地化農地
農業を続けるには固定資産税が高く赤字になり、相続のときは、更地として課税されて不利になります。生産緑地でもなく宅地でもない中途半端な状態です。
更地
納税用地として確保しておくのも一つの方法ですが、他の不良土地の整理や創意工夫で相続税の軽減を図り納税資金が確保できれば「余剰地」が増えて、さらに有効活用が図れます。
貸農地
わずかな小作料をもらっているケースが多い。固定資産税を払うと赤字になります。
貸宅地
活用がままならない不良土地です。収入となる地代が少額で採算が悪いのに相続税は大きな負担となります。
山林
有効活用地、納税用地としても利用がままならず、固定資産税や相続税の負担も大きくなってしまいます。

●節税ワンポイント

土地には、固定資産税ばかりがかかって収益性の悪い土地や、相続税評価額を計算すると思いもよらない高額になったりする土地があります。ぜひ、一度、土地の健康診断をしてみましょう。

(※「創意工夫で節税税の便利帳」平成22年05月01日16版発行より抜粋)

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