相続税の便利帳 Vol.35「優良な資産を相続するための現状分析」

税の便利な知識をお伝えすることで、少しでも相続税と円満な相続のお役に立てればと思います。
ここでは、今後不定期に追加していきますので、ぜひご参考にしてください。
第35回目は「優良な資産を相続するための現状分析」についてです。

優良な資産を相続するための現状分析～相続税の便利帳Vol.35～

貸宅地がある場合の地主さんの現状分析を行うと、現段階で不良資産の解決をしておかなければなりません。

財産の賃借対照表

①土地の色分けの考え方

☆上記6つに分けて考えることが土地の整理につながります。

②現在の土地の状況〈設例〉

☆つまり、土地の評価額によるバランスは、下のようになります。

0		10億	20億	27億円
a.	c	d	e	f

支払う相続税は、11億6,943万円(1次+2次の合計額)
　　　　　　　　どこで手当をするか･･････

特A

財産のほとんど(100％)が土地、建物であり
それに対して11.6億(36.6％)が相続税。　土地の物納又は売却しかありません。(一部のみ延納可)

しかし

〈c〉	●アパート、マンション等の有効活用地・比較的新しい物件は、借入れしているものが多く、抵当に入っている。・逆に古い物件は、抵当がなくても、家賃が安い、又は管理が難しい。・アパートのように管理の難しい財産は、他に優良資産があれば国はとらない。・投資根回りがよほど高くない限り、低額でしか売れない。
〈e〉	●山林等・境界の確定がまず不可能であり、物納は不可能に近い。・現況では、誰も買わない。(よほど安ければ別) ・開発して売却するにしても莫大な時間と費用がかかる。
〈f〉	●地代が安すぎると物納は負荷・一般に売却しようとしても売れない。(よほど安ければ別) ・意識不明、契約書のないものが多く、物納は不可。