相続税申告のあすか TOP > 知ってるとトクする?相続税の知恵袋 「相続で土地を殖やす法」
知ってるとトクする?相続税の知恵袋

知恵袋その3. 相続で土地を殖やす法 ~土地を殖やし相続減税~

知恵袋その3. 相続で土地を殖やす法 ~土地を殖やし相続減税~

「三代の相続で財産は無くなる」という諺があります。私は長年この諺に負けない方法はないものかと40年間に渡り闘い続けてきました。そして、その方法を見つけました。そして、自らを実験台にして実践してきました。更に、お客様にも不動産コンサルティングしました。お客様の成功者が続々出ています。そこで2017年10月よりモーニングサテライトの視聴者だけにコマーシャルすることにいたしました。

相続税をテコに地所と収入を殖やす

三代の相続で財産を無くさないためには、相続で財産を減らさないことです。減らさないためには、多額の未来相続税をテコに土地(地所)を購入して収入を殖やすことです。おのずと相続税は大幅に減税できます。

建物ではありません。土地(地所)です。ですから、自分の土地に建物を建ててもいずれ減価してゼロになります。財産が殖えることにはなりません。優良な土地(地所)を殖やすことです。

例えば、駅近の土地付きの一棟マンション、土地付きの都心の一棟ビル、ロードサイドの土地付きのコンビニなど高収益の優良な不動産を殖やすことです。

全額借金で一棟マンション購入しても建物は減価してゼロになりますが、土地は永遠に減価せず財産として残ります。そして借金は30年後にはなくなり土地はすべて自分のものになります。この考え方で殖やせば、財産も収入も殖え、豊かな家として永続繁栄します。

これで、「三代の相続で財産は無くなる」という諺は否定できます。

相続の失敗事例に学ぶ

相続の失敗事例に学ぶ

板橋の佐藤家は、相続税で1億円を払い兄弟平等分割した事例

母25年3月死亡 長男 次男の相続人は2人

取得財産 4億1,000万円
自宅の土地 5,000万円
青空駐車場 20,000万円
アパートの土地2件 5,000万円
土地の合計 30,000万円
建物 自宅 100万円
アパート2棟 900万円
現金預金 10,000万円
総資産合計 4億1,000万円
債務及び葬式費用計 500万円
相続税 1億円
債務 0円
葬式費用 500万円

※当社が節税したこと

  • 広大地の評価減
    40,000万円×0,6-0,05×2,000㎡/1,000㎡=20,000万円
  • 小規模宅地の評価減
    25万円×330㎡×80%=6,600万円

相続の失敗理由

  • 相続税は1億円ですので現金預金1億円で支払うと親御さんせっかく現金預金残されたのに残念ながらなくなります。
  • 不動産の最有効活用がされていませんでした。
  • 駐車場は7割方空いています。
  • アパートも5割方空いています。
  • 遺言がありませんでした
  • ほぼ平等に分割されました。跡取りである長男が継いだ財産は3億3,800万円です。このままでは、「三代で財産はなくなります」
  • 広大地の評価減2億円と小規模宅地の評価減6,600万円しても根本的な解決にはならず、手遅れでした
  • 小規模企業共済に加入していない
    当社のお客様は小規模企業共済に全員加入しています。
    月7万円×12か月=84万円
    事業主の退職金として月7万円かけますと年間84万円全額所得控除が受けられます。税率が30%の人で25,2万円減税できます。15年かけると1,000万円以上支給されて、所得税等は378万円せつぜいできます。
  • 倒産防止共済に加入していない
    倒産の防止のために作られた共済制度です。倒産防止はもとより不動産賃貸業であれば、大規模修繕や退職金の支給に充てられます。掛金の最高額は月20万円です。800万円までかけられます。これも全額所得控除が受けられます。会社であれば、全額経費になります。結果的に内部留保がまた厚くなります。
  • 生命保険に入っていませんでした
    生命保険金を1,000万円以上入っていれば、1,000万円までは生命保険控除が受けられます。

不動産コンサルティングで土地と収入を殖やし相続減税

  • 不動産管理会社を設立して毎年の所得税等を50%減税する
    家族で跡とりの会社を設立して、所得税を50%減税しながら跡取りに相続税の納税貯蓄をして行きます。結果、今まで親御さんに残っていた預貯金が、跡取りに残るようになります。相続税の減税になります
  • 不動産コンサルティングで大幅減税
    駅近の土地付きアパート1億円で買っておけば2,000万円ほど減税できました。2億円の中古アパートであれば、4,000万円節税できました。亡くなる前であれば、すぐにできます。

アパート購入の注意点

  • 優良地所を購入すること
  • キャッシュフローを確認して購入すること
  • 節税効果がいくらあるのか税理士に確認して決めること
  • 一流不動産会社から購入すること
  • 遺言・跡とり信託を作ること
    「三代で財産を無くさない」ためにも遺言・跡とり信託は不可欠です。

相続で土地と収入を殖やし相続減税した成功事例に学ぶ1 川崎市の石井家

相続で土地と収入を殖やし相続減税した成功事例に学ぶ1 川崎市の石井家

  • 母平成27年1月亡くなる
  • 母(92歳)
  • 2代目跡取り
  • 長女63歳、長女の夫65歳、次女60歳、孫養子3代目跡取り法定相続人4人
  • 平成24年に不動産コンサルティングを開始

相続税対策する前の財産(平成23年の財産)

土地 自宅の土地 2,000万円
調整区域内農地 2,000万円
アパートA 9,000万円
アパートB 9,000万円
アパートC 4,000万円
土地合計 26,000万円
建物 自宅 100万円
アパートA 300万円
アパートB 1,000万円
アパートC 1,400万円
建物合計 2,800万円
その他の財産 3,000万円
総資産合計 31,800万円
負債 借入金 4,500万円
敷金・保証金 1,000万円
負債合計 5,500万円
純資産 26,300万円
未来相続税 3,100万円
  • 不動産管理会社は既に10年に設立しました
  • 所得税は個人時代の50%節税していました
  • 小規模共済に家族全員役員にして全員加入しました
  • 倒産防止共済も最高額を加入いたしました
  • 平成24年 土地と収入を殖やして相続税を大幅に減税する対策を実行しました

アパートAは駅から徒歩15分かかりました。空室も多くそして、土地と収入を殖やし、さらに相続節税のトリプルメリットを目標に実行することにしました。
将来人口が1億3,000万人から8,000万人になるといわれています。駅から徒歩10分超のアパートは空室不安があるからです

  • アパートAを1億円で売却して、駅近に買換えることにしました。
    アパートB 9000万円2割自己資金で購入 駅から5分
  • B駅徒歩1分(JR蒲田駅あら1駅)1億5,000万2割自己資金で購入
  • 公正証書遺言を作成しました
    不動産コンサルティングの依頼を受けてから2年で他界されました。
    平成27年1月のことでした

相続財産は平成23年の財産と平成24年に購入したアパート2棟と
退職金は合計1,500万円で全額非課税です

  • ① 小規模企業共済から1,060万円頂きました全額非課税です
  • ② 不動産管理会社から440万円頂きました

生命保険は1,500万円受給しました全額非課税です

総資産は1億8,000万円殖えました。このところの土地の値上がりで6,000万円ほど財産がさらに増えています。相続税は、3,100万円のところ300万で済みました

相続で土地を殖やした成功事例に学ぶ2 西東京市の鈴木家

  • 土地付きの一棟マンションを購入と遺言賞を書き直した事例
  • 相続破綻懸念先でした。毎年財産診断しています。
  • 父親が平成26年に亡くなりました。
  • 父86歳農業とアパート経営を兼営です。
  • 法定相続人4人 配偶者(83歳)、長男(父の手伝い58歳)、次男(父の手伝い55歳)、長女(主婦52歳)、孫 6人

相続対策する前の財産

① 自宅の土地と子供たちの土地
② 農地
③ アパート4棟
④ その他の財産

総資産 7億円
借入金 1億3,000万円
敷金・保証金 3,000万円
純資産 54,000万円
未来相続税 1億円
  • 管理会社は15年前に設立

農業とアパート経営は、父と長男、次男家族が生活するのに、やっとでした。
これでお爺さんが亡くなると、一億円の相続税を払うのにアパート二棟売却しないと払えません。収入も半減します。

1,そこで、収入を殖やして相続税を減税するにはどうしたらよいのか検討しました。

  • 駅から五分でロードサイドの4億円の一棟土地付きでマンションを紹介されました。年間家賃は4,000万円でした。早速購入しました。
  • 銀行で遺言を作成していましたが、減税も上手な分け方もしていなかったので作成し直しました。それから二年後お爺さんは亡くなりました。

2,成功結果として

  • 収入が毎年4,000万円増えて財産も4億円で購入したマンションが5億円になっていました。当初は相続税の足しに売却予定でしたが、旧アパートより採算も良く将来性もあるので売却せずに済みました。
  • 相続税は3,000万円になっていました。キャッシュで一括納税しました。

3,二次相続税対策

  • 農業をやめました。
  • この農地をどう活用しようか打合せしました。
  • アパート建設を検討したが、将来が不安ですし採算も良くないので売却することにしました。
  • 出入りしている不動産屋さんに依頼しましたが、少しでも高く売却したいので、一流不動産会社にもお願いして5社で入札方式で売却することにしました。
  • 結果は大成功でした。高く売れました。
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