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ローンが残っているアパートを相続すると、相続税だけでなく、ローンの返済についても考えなければなりません。残った借入金を相続税の計算で差し引けるのか、相続後の返済は誰が行うのかなど、確認すべきポイントがいくつかあります。
この記事では、アパートの借入金を相続税から差し引ける条件や、ローンが残っているアパートを相続するときの注意点、相続後の返済計画についてわかりやすく解説します。
アパートの借入金は相続税の計算で差し引ける？
相続税を計算するときは、亡くなった方が残した財産から、一定の債務を差し引くことができます。これを「債務控除」といいます。
アパートを所有していた方が亡くなり、死亡時点でアパートローンが残っている場合、その借入金は原則として債務控除の対象となります。相続人が負担することになる借入金であれば、相続税の課税価格を計算するときに、相続財産の価額から差し引くことができます。
たとえば、死亡時点でアパートローンが2,000万円残っており、相続人がその返済義務を負う場合は、原則として2,000万円を債務控除の対象にできます。
ただし、アパートのローンが残っていれば、必ず債務控除できるわけではありません。具体的なケースについて、次に解説します。
相続税の計算で差し引ける借入金と差し引けない借入金
アパートのローンが債務控除の対象になるかどうかは、被相続人が死亡した時点で債務が存在していたか、また相続人がその債務を負担することになるかによって判断します。たとえば、被相続人が金融機関から借り入れていたアパートローンが死亡時点で2,000万円残っており、相続人がその返済義務を負う場合は、原則として債務控除の対象になります。
一方、団体信用生命保険（団信）に加入しており、被相続人の死亡によって保険金が支払われ、ローンが完済される場合は、相続人が借入金を負担することにならないため、債務控除の対象にはなりません。
また、相続後に発生したアパートの修繕費などは、被相続人が死亡した時点で存在する債務ではないため、原則として債務控除の対象にはなりません。
このように、アパートの借入金については、単にローンが残っているかどうかだけでなく、死亡時点で債務が存在していたか、相続人がその債務を負担することになるかを確認して、債務控除の対象になるか判断する必要があります。
ローンが残っているアパートを相続するときの注意点
ローンが残っているアパートを相続する場合は、借入金だけでなく、相続後の返済やアパートの管理についても確認する必要があります。ここでは、相続時の主な注意点を解説します。
アパートを相続することになったらローン残高と団信の加入状況を確認する
アパートを相続することになったら、まず確認したいのがローンの残高です。金融機関から残高証明書などを取得し、亡くなった時点でどのくらいの借入金が残っているのかを確認しましょう。
あわせて、団体信用生命保険（団信）に加入しているかどうかも確認することが大切です。団信に加入している場合、被相続人が亡くなったことで保険金が支払われ、ローンが完済されることがあります。団信によってローンが完済されれば、相続人が返済を続ける必要はありません。
一方、団信によってローンが完済されない場合は、相続人が借入金の返済義務を負うことになります。
アパートとローンを誰が引き継ぐのかを確認する
相続人が複数いる場合は、アパートを誰が相続するのかを決めるとともに、そのアパートのローンを誰が負担するのかについても確認する必要があります。たとえば、長男がアパートを相続し、ローンも長男が返済することになった場合は、その内容を遺産分割協議書に記載しておくと、相続人同士の負担関係を明確にできます。
ただし、遺産分割協議で「長男がローンを負担する」と決めても、それだけで金融機関に対する返済義務が自動的に長男へ変更されるわけではありません。金融機関との契約上の手続きが必要になる場合があるため、早めに金融機関へ相談しましょう。
ローンの負担が大きい場合は売却や相続放棄も検討する
アパートを相続すると、ローンの返済だけでなく、管理費や修繕費、固定資産税などの負担も生じます。家賃収入だけではこれらの支出をまかなえない場合、相続後のアパート経営が負担になる可能性があります。
そのため、相続後のアパート経営を見据えて、アパートの資産価値や家賃収入、ローン残高、今後必要になる修繕費などを確認し、経営を続けられるかどうかを検討することが大切です。
収支が厳しい場合は、アパートを売却してローンを返済する方法もあります。ただし、売却価格がローン残高を下回る場合は、売却代金だけではローンを完済できない可能性があるため、金融機関に相談するなどして、売却後の返済についても確認しておきましょう。
また、アパートを含む相続財産よりも借入金などの負債が多い場合は、相続放棄を検討することも選択肢になります。相続放棄をすると、アパートなどのプラスの財産も相続できなくなるため、相続財産と債務の状況を確認したうえで慎重に判断することが大切です。
なお、相続放棄には原則として期限があり、相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。そのため、相続放棄を検討する場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
アパート経営の借入金がある場合は相続税と返済計画をあわせて確認しよう
アパートを相続する場合は、相続税だけでなく、ローンの返済や今後の収支も確認することが大切です。最後に、借入金の残っているアパートを相続する際に注意すべき点について解説します。
相続税だけでなく、アパート経営の収支も確認する
アパートを相続すると、相続税のほかにローンの返済や管理費、修繕費、固定資産税などの負担が生じます。そのため、相続後もアパート経営を続けるのであれば、家賃収入でこれらの支出をまかなえるか確認することが大切です。
特に、ローンの返済額が大きい場合は、毎月の家賃収入だけでは十分な資金を確保できない可能性があります。また、築年数が経過したアパートでは、外壁や設備などの修繕費がまとまって発生することもあります。
アパートを相続するにあたって、次のような項目を確認しておきましょう。
- 毎月の家賃収入はいくらあるか
- ローンの毎月の返済額はいくらか
- 管理費や固定資産税などの支出はいくらか
- 今後、大規模な修繕が必要になる可能性はあるか
- ローンの残高と返済期間はどのくらい残っているか
相続税の負担が小さくても、相続後の収支が赤字になれば、アパート経営を続けることが難しくなる場合があります。相続税とあわせて、将来の収支まで確認することが重要となります。
アパート経営を続けるか、売却するかを検討する
アパートを相続したとしても、必ずしもそのまま経営を続けなければならないわけではありません。ローンの返済や修繕費などを考慮し、アパート経営を続けるか、売却するかを検討することも大切です。
たとえば、家賃収入に対してローンの返済額や維持費が大きく、今後も安定した収益を見込めない場合は、売却によってローンを返済する方法も考えられます。一方で、十分な家賃収入があり、ローンの返済後にも利益が残るのであれば、アパート経営を継続する選択肢があります。
ただし、売却する場合には、売却価格だけでなく、ローンの残高や売却にかかる費用、税金なども確認する必要があります。また、相続したアパートを売却する場合には、相続税とは別に譲渡所得について所得税や住民税がかかることがあります。
まとめ
アパートを相続するときは、残っているローンを相続税の計算で債務控除できるかだけでなく、相続後の返済やアパート経営の収支まで確認することが大切です。団信の加入状況やローン残高、家賃収入などを確認し、必要に応じて売却や相続放棄も検討しましょう。
相続税の計算やローンの扱いについて、判断に迷ったり不安がある場合は、税理士などの専門家に相談しながら手続きを進めていくと安心です。
