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土地が余っていて、土地を売ることを考えていない場合、更地のまま放っておくよりも土地を貸し出した方が良い場合があります。特に将来的に相続を考えている場合は、条件の合う定期借地権を利用して、土地の貸し出しを行ってみると良いでしょう。
今回は、土地を誰かに貸し出そうと考えた時に知っておきたい「定期借地権」について、特徴やメリット・デメリットをまとめました。
特に、相続税を節税したいと考えている方は要チェックですよ。
定期借地権とは
1992年に借地法が改定され、借地借家法が適用されるようになりました。借地借家法で新しく適用された5つの借地権のうち3つが定期借地権にあたります。
定期借地権を利用することで、借り入れをすることなく土地を有効活用することができます。また、相続税の節税にも効果的なので、相続税対策としても知っておくと良いでしょう。まずは定期借地権の種類と特徴についてみていきましょう。
将来的に相続税を節税したいと考えられている方は以下3つの定期借地権の中から、あなたに合った借地権を利用して土地を貸し出すことをおすすめします。
定期借地権の種類と特徴
定期借地権には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約借地権」「事業用定期借地権」の3種類があります。それぞれ権利の内容や、特約が異なるのでそれぞれみていきましょう。
1.一般定期借地権と3つの特約
一般定期借地権を使用する場合、以下3つの特約を結ぶことができます。この特約を書面で契約することで、期間満了後にトラブルを回避できます。
- 期間を更新しない
- 建物再築に伴う期間延長を行わない
- 建物買取請求権利を行史しない
一般定期借地権を使用する場合、期間満了後に借りた側は必ず土地を更地にして返さなければなりません。土地を貸し出す期間は50年以上である必要があります。
また、借りた側が期間満了後に、土地を借りた側が土地を貸した側に「建物買取請求権」を用いて建物の買い取りを請求することがないように特約を結んでおく必要があります。
定期借地権は新しい借地権なので、実際にまだ期間が満了した例がありません。建物の取り壊しや、土地の返還についてトラブルにならないためにも、上記3つの特約ををしっかり契約書で交わしておくようにしましょう。
2.建物譲渡特約付借地権
一般定期借地権では、借地を更地にしてから地主に返還する必要があります。一方、建物譲渡特約付借地権を交わしている場合は、地主が建物を買取ることができ、更地にする必要がありません。
建物畳度特約月借地権の存続期間は30年以上で、期間満了後に土地を借りた側から建物を買い取ります。定期借地権の中で、唯一土地を更地にする必要のない借地権で、口頭でも成立できる借地権になります。
3.事業用定期借地権
事業用定期借地権は、居住用ではなく事業のために土地を借りるときにのみ使用できる定期借地権です。ちなみに、一般定期借地権と建物譲渡特約付借地権は建物の用途が特に限定されることはありません。
事業用定期借地権では、一般定期借地権と同様に以下3つの借地借家法の規定を適用しないことができます。
- 期間の更新
- 建物再築に伴う期間延長
- 建物買取請求権利の行使
つまり、期間満了後は更地に戻し、返還する必要があります。事業用定期借地権の場合、借地権の存続期間は10年～20年と短いです。一般定期借地権と同様に、トラブル防止のために上記3つの規定を適用しないことについて、公正証書などで契約を行います。
ほかの定期借地権に比べて存続期間を短く設定できるので、将来的に土地を子孫に相続する場合に、その前段階として使用されるケースが多いです。
定期借地権のメリット
定期借地権のメリット、デメリットとして、どのようなことが考えられるでしょうか。
定期借地権メリット1：相続税の節税に効果的
定期借地権を使用して土地を貸し出していた場合、相続税の評価において「賃宅地」の扱いとなります。よって、更地の状態のままにしていた場合に比べ30～40%ほど土地の評価を下げることができ、節税に効果的です。
ただし、どれくらい減額されるかは、どのくらいの期間借地を行っていたかに比例しています。よって、長い期間土地を貸し出している方が相続税をより節税することができます。
定期借地権メリット2：収入が安定してリスクが少ない
定期借地権を使用する2つ目のメリットとしては、一定の収入を安定して得ることができることです。また、土地を貸し出すのみなので、借り入れなどをする必要がありません。
さらに、土地は必ず返還されることからもリスクが少なくて済みます。土地に自分自身で店を建てて経営するよりもリスクがなく安定した収入を得ることができます。
定期借地権のデメリット
メリットも多い定期借地権ですが、2点ほどデメリットもあります。また、相続税が発生しない場合には、土地を売却したり別の方法をとった方がメリットがあることも少なくありません。詳しくみていきましょう。
定期借地権デメリット2：売却が難しい
定期借地権によって、土地の貸し出しを契約した場合長期間その土地を売却することができません。例えば一般定期借地権を利用している場合、最低でも50年は契約を行っていることになります。
急にまとまったお金が必要といった場合にも、土地を50年は売却することができません。よって、土地を短期間の間に売る可能性がある場合には、定期借地権の利用はおすすめできません。
土地を処分するのに時間がかかり、手間もかかるということを覚えておく必要があります。
定期借地権のデメリット2：収益性が低い
定期借地権によって土地を貸し出す事による収益は、そこまで多くありません。よって、収益目的で定期借地権を利用するのはおすすめ出来ません。収益を得ることが第一の目的の場合は、土地を売却するなどほかの方法を選んだほうが良いでしょう。
定期借地権は、あくまで土地を守る上で用いるべきです。よって、高い収益を得たい場合に定期借地権を利用するとデメリットとなります。
まとめ
いかがでしたか？今回は、定期借地権について詳しくみていきました。
土地を売ることを考えていなくて、さらに相続税が発生する場合、定期借地権を利用すると良いでしょう。ただし、相続が発生しない場合や土地を売ることも考えている場合は慎重に検討することが大切です。
メリット・デメリットをしっかりと把握し、借地権について理解した上で選択するようにしましょう。
