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生前贈与というと金銭の贈与を想像される方が多いと思いますが、贈与を受けた子や孫がそのお金を使う場合の大半は、自宅を建てるための土地・建物の購入費用に充てられます。
それならばもし、住宅を建てるのにふさわしい土地をお持ちなら、それを金銭の代わりに直接子や孫へ贈与する事が出来たら良いと思いませんか？
今回は土地の生前贈与について、メリット・デメリットはもちろんその節税方法や注意点も含め解説していきます。
土地は生前贈与できるの？
土地をそのまま生前贈与なんて果たして出来るのでしょうか？結論から言うと、土地の生前贈与は可能です。金銭などの有価証券も、土地建物のような有形固定資産も、その形態は違えども財産である事に変わりはないからです。
つまり100万円の現金も100万円の土地も、全く扱いは同じなのです。ただし土地ならではの制限も存在します。
土地の生前贈与における制限
例えば現金であれば10万円を贈与する事も出来ますが、土地を10万円だけ贈与する事は、現実的には不可能です。このように土地は、少額の贈与をしたい場合には不向きと言えます。
また、現金であれば525万円などのような細かくて端数のある金額の贈与も可能ですが、土地の場合その性質上出来ません。
現金の贈与には手数料などはかかりませんが、不動産の場合には名義の書き換えなどの手数料や不動産取得税などが贈与税とは別に必要となります。
このように、土地の贈与は現金預金と全く同じようにはいきませんが、生前贈与は十分に可能です。
土地を生前贈与するメリット・デメリット
土地も現金と同じ扱いとはいえ、土地ならではの問題があることは先程お話ししたとおりです。それでは土地を生前贈与する場合、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？では具体的に見てみましょう。
土地を生前贈与するメリット
メリット① 生前贈与により相続税対策になる可能性がある
将来地価が上昇する見込みがある土地を贈与した場合、土地の評価額は相続発生時ではなく贈与した時の価格となるため、贈与時と相続時の地価の差額分だけ相続税対策になる可能性があります。
よって、将来継承する土地の地価が上昇する可能性が高い場合は、生前贈与によって節税につながる可能性があります。
メリット② 自分が望む相手に確実に贈与できる
不動産や自社の株式などは、事業や実家の継承などの関係で相続したい相手が既に決まっている場合があります。
ところがいざ相続が発生すると、遺言書が作成してなかったり、また作成してあっても法的に効力が認められないなどの関係で争いが起こるケースが少なくありません。
しかし土地や株式を生前に贈与している場合、このような争いを避けることができます。被相続人ご自身が、引き継いでほしいと望む相手に確実に贈与する事が出来ます。
メリット③ 相続と比べると短期間に贈与が出来る
相続で土地などの不動産を相続する場合、遺産分割協議書を作成し、相続人全員の押印及び印鑑証明の添付が必要なため時間が掛ります。
一方で生前贈与の場合、贈与者と受贈者と二人だけで贈与契約書を作成し、所有権移転登記をするだけで完了します。
そのため、相続と比べて圧倒的に短期間で贈与が出来ます。
土地を生前贈与するデメリット
それでは逆に、土地を生前贈与した場合のデメリットは何でしょうか？
デメリット① 土地の名義変更に伴う登録免許税が5倍になる
不動産を取得し名義変更をする場合、登録免許税の支払いが必要となります。この登録免許税の税率は、取得原因によって変わります。
相続による不動産の取得の場合、
登録免許税＝（その土地の固定資産税評価額）×4/1000（税率）です。
その一方で、贈与による不動産の取得の場合、
登録免許税＝（その土地の固定資産税評価額）×20/1000（税率）
となります。
生前贈与の場合、相続と比べてなんと5倍の登録免許税を支払わなくてはならなくなります。
デメリット② 土地の名義変更に伴う不動産取得税を支払わなくてはならない
相続により土地を取得した場合、名義変更時に不動産取得税を支払う必要はありません。
しかし贈与によって土地を取得した場合、不動産取得税を支払わなくてはなりません。
なお不動産取得税は、下記の方法で計算します。
・不動産取得税＝（固定資産評価額）×3％
ただし宅地に限り、平成33年3月31日までは以下の方法で計算します。
・不動産取得税＝（固定資産税評価額）×1/2×3％－控除額
デメリット③ 相続時より土地が値下がりした場合相続税を余分に支払うことになる
これはメリット①の反対のケースですが、相続時精算課税制度を利用して土地を生前贈与した場合で、贈与時よりも相続時の方が土地が値下がりしていた場合、相続よりも高い値段で評価される分、相続税の支払額が多くなってしまいます。
土地の生前贈与の方法と節税方法
それでは土地の生前贈与の方法とそれにまつわる節税方法について見てみましょう。
金額などによって選択する方法が変わってくるため、ここではいくつかのケースについて検討してみます。
婚姻が20年以上の配偶者への土地の生前贈与の場合
贈与税の配偶者控除（いわゆる「おしどり贈与」）で2,000万円までが非課税となります。
また年間110万円までの暦年贈与との併用も出来るため、実際には2,110万円まで非課税で贈与することが出来ます。
ただし金額に関係なく、贈与した翌年の3月15日までに贈与税の申告を行う必要があります。
子もしくは孫へ土地を生前贈与する場合(時間に余裕がある場合)
出来るだけ暦年贈与の年間110万円の範囲内で、毎年土地の持ち分を贈与していきます。
そのまま暦年贈与を継続しても良いですし、ある程度暦年贈与で贈与する土地を減らし、残った分を相続時精算課税制度を利用して一気に贈与してしまいます。
なお相続時精算課税制度は2,500万円までが非課税で、それを超えた分は20％の贈与税を支払うことになります。
生前贈与時は2,500万円までは非課税ですが、相続時に生前贈与した土地も相続財産に戻し入れて精算するため、相続税が発生する可能性があります。
また贈与者は60歳以上、受贈者は20歳以上の子、もしくは孫でなくてはなりません。
子もしくは孫へ土地を生前贈与する場合(時間に余裕がない場合)
暦年贈与は使わず、相続時精算課税制度を利用して一気に生前贈与をしてしまいます。2,500万円までは非課税で、それを超えた部分に関しては20％の贈与税の支払いが発生します。
土地の生前贈与の注意点
土地を生前贈与する場合、相続時精算課税制度を利用するのが最も現実的な方法ではあります。ただし相続時精算課税制度を一度選択すると、永久に暦年贈与を行えなくなるため注意が必要です。
相続時精算課税制度は2,500万円までは非課税ですが、暦年贈与を23年続けると110万円×23年＝2,530万円となり、相続時精算課税制度での生前贈与を超えてしまいます。
そのため、ある程度時間がある場合は相続時精算課税制度ではなく、まず暦年贈与を選択することをおすすめします。
まとめ
土地を生前贈与する事は出来ますが、贈与する相手や金額によって、また贈与が完了するまでの期間によって、どの方法を選ぶかで贈与税（もしくは相続税）の金額が大幅に変わってしまいます。
そのため、「誰に」「どれくらいの金額を」「いつまでに」贈与するのかをしっかりと確認し、正しい方法を選ばなくてはなりません。土地や大きな財産を計画的に相続または生前贈与したいと考えている方は、一度相続に強い税理士に相談してみることをおすすめします。
