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市街化・宅地化が進んでいる都内の都市部においても、たまに広い農地や緑地を見かけることがあります。
これらの中には、市街化を進めることが前提になっている都市計画上の市街化区域であっても、地域の生活環境を保全するために保つべき一定の土地として「生産緑地」に指定されているものがあります。
昨今、この生産緑地が不動産業界などで大きな話題になっており、「2022年問題」として注目を集めています。
今回は、この「生産緑地の2022年問題」とそれに関連する直近の動向や今後の地価への影響などについて解説します。
生産緑地をめぐる2022年問題とは
生産緑地とは
生産緑地とは、「自治体により生産緑地地区に指定された市街化区域内にある農地」などのことをいい、指定に当たっては次のような要件をすべて満たすことが求められています。
- 良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設などの敷地に供する用地として適しているもの
- 500㎡以上の面積があるもの
- 農業や林業の継続が可能な条件を備えているもの
この生産緑地は、国土交通省の調べでは現在全国に約13ha（ヘクタール）もあり、そのうちの約9割が三大都市圏に集中しているといわれています。
生産緑地に指定されると、原則、主たる従業者の死亡などにより営農が継続できない場合を除いて30年の営農継続が義務付けられ、建築物などの新築や宅地の造成などの行為が制限されます。
つまり、指定されると30年間はその土地を農地以外の用途で利用することができないということです。
そして指定の解除は、生産緑地地区の都市計画の告示の日から30年を経過した日以後に、所有者が自治体に対して生産緑地を時価で買い取るべき旨を申し出ることによって行うことができます。
申し出た後3か月以内に生産緑地の所有権移転が行われなかった場合、生産緑地の行為制限は解除されて、所有者自身による宅地化又は売却がはじめて可能になります。
一方、生産緑地に指定されるメリットもあります。市街化区域内にある通常の農地であれば、宅地への転用が前提となっているために固定資産税や都市計画税が「宅地並み」に評価・課税されるのに対し、生産緑地は農業以外に利用することができないなどの制限がある「農地」として評価・課税されるため、固定資産税・都市計画税がかなり低くなります。
また、相続などによって生産緑地を取得した場合も、生産緑地は農地と同様の扱いになるため、一定の条件を満たしていれば「相続税・贈与税の納税猶予の特例」の適用を受けることができます。
2022年問題とは
生産緑地を定めている「生産緑地法」が1992年に改正・施行されたことから、先に示した「30年を経過する日」というのは、多くの場合が30年後の2022年に到来することになります。
2022年には全国で指定を受けている生産緑地の約8割が買い取りを申し出ることが可能になるといわれており、それらの申し出が一斉に行われると、自治体の財政状況から考えて実際にはその多くが買い取られずに指定が解除され、宅地として大量に市場に供給されるのではないかということが懸念されています。
これが、「生産緑地の2022年問題」といわれているものです。
地価の下落が懸念される2022年問題
大量の生産緑地が宅地として市場に一気に供給されると、土地の需要と供給のバランスが崩れ、必然的に近隣地価の下落につながることが予想されます。
特に、生産緑地はその約9割が三大都市圏に集中していることから、今まで比較的高い水準で推移してきた都市部の地価が急落する恐れがあり、そうなれば大規模な土地を所有する不動産会社やマンション開発業者などの不動産業界にとっては極めて重大かつ深刻な問題です。
また、生産緑地の所有者にとっても、2022年になって生産緑地の指定を解除してしまうと、従来の固定資産税・都市計画税の恩恵や相続税・贈与税の納税猶予の特例などの税制上の優遇が受けられなくなります。
更に、宅地化した後で所有者に相続が生じると、土地の評価額が上がって相続税負担が相当増えることになりますし、それを避けるために生前に売却しようとしても地価下落の影響で想定よりもかなり低い価格でしか売却できなくなる恐れがあります。
一戸建てやマンションの所有者なども要注意
この2022年問題は、なにも不動産業界や生産緑地の所有者に限った問題ではありません。
現在、三大都市圏や都市部に一戸建てやマンションなどの自宅を所有している人にとっても、近隣地価が下落することは資産価値が減少することになりますし、特に近い将来売却を考えている人にとってはその時期によって売却価額に大きな差が生じてしまうかもしれません。
また、マンション・アパートなどの不動産賃貸経営を行っているオーナーにとっても、地価下落が要因となって賃料を下げざるを得なくなれば、年間賃料収入が減少することで将来の投資回収計画にも大きな影響を及ぼしかねません。
一方、これから不動産を購入しようと考えている人にとっては、都市部の土地やマンションなどの価格が2022年を境に今よりも安くなる可能性があるため、問題というよりむしろ朗報といえるでしょう。
購入時期に特に制限がなければ、不動産を購入するのは2022年まで待ってみても良いかもしれません。
2022年問題の対策として「生産緑地法」が改正に
このような様々な懸念を払拭するとともに、将来起こり得る問題を未然に防止・抑制するため、2017年に「生産緑地法」が次のように改正されました。
面積要件が500㎡以上から300㎡以上に引き下げ
面積要件が従来の500㎡以上から300㎡以上に引き下げられて、500㎡未満300㎡以上の農地の追加指定や、相続などに伴って生産緑地地区の一部解除が必要な場合に残された面積が500㎡未満であっても300㎡以上であれば指定を継続できるようになりました。
生産緑地地区内に設置できる施設が拡充
従来、生産緑地地区内に設置できる施設は、ビニールハウスや温室など非常に限られていましたが、農産物などの製造・加工施設や直売所・レストランなども設置できるようになり、これによって農地としての収益性が上がれば営農を継続しようと考える所有者も増えることが期待されます。
「特定生産緑地制度」の創設により買い取りの申し出時期を10年延長可能に
2022年時点で営農継続を希望する場合、引き続き「特定生産緑地」として指定を受けることで、生産緑地の買い取りの申し出時期を10年延期することができるようになりました。
また、その10年後も更に営農を継続したければ、繰り返し10年延長することが可能です。
特定生産緑地として指定を受ければ、先に挙げたような生産緑地としてのメリット（税制上の優遇措置）も引き続き受けられますので、これによって生産緑地が一斉に指定解除されて市場に宅地として大量に供給されるリスクはかなり軽減されることが期待されます。
まとめ
このように、当初不動産業界で騒がれていた「生産緑地の2022年問題」は、生産緑地法の改正によってその懸念もある程度払拭されて、今は少し落ち着いた感もあります。
しかし、法改正が行われても、生産緑地の所有者が生産緑地を特定生産緑地として2022年以後も営農を継続するか、あるいはこれを機に宅地化又は売却を選択するかは将来の不確定要素であることに変わりはありません。
特に、三大都市圏や都市部に土地やマンションなどの不動産を持たれている人は、引き続き今後の動向に十分注意して情報収集に努められた方がよいでしょうし、売却や処分を検討される場合は不動産や相続に詳しい専門家に相談されることをお勧めします。
