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借地権とは簡単に言うと「他人の土地を借りて、その土地に自分の家や建物を自由に建てられる権利」のことを言います。実は、この借地権は土地や建物などと同様に、売買や相続することも可能です。

ただし土地や建物とは違い、借地権を相続する場合、一般の財産とは違う扱いや注意が必要になってきます。

そこで今回は、借地権を相続する場合にその計算方法や気を付ける事、注意すべきことなどを徹底解説していきます。

借地権を相続した際に知っておくべきこと

借地権を相続する際に、どのような事を知っておけば良いのでしょうか？借地権という形のないものを相続するため、現金や土地などの場合と比べると似ているところもありますが、全く違うところもあります。

相続財産としての借地権

「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する」と民法896条で定められています。

これはつまり、目に見える財産だけでなく借地権のような実体のない権利も、相続することができることを示しています。

ただし借地権が相続可能であるならば、相続税の計算をする時には借地権も相続財産として正しく計算する必要があります。相続においては、現金預金や土地といった有形資産と同様の扱いとなります。

借地権の相続手続きについて

相続財産としては土地などと同様の扱いとなる借地権ですが、手続きにおいては土地の売却・譲渡に比べて簡単に済みます。

借地権の売却や譲渡の場合、土地の賃貸人の同意が必要となり、名義書換手数料などの支払いも賃貸人から請求されることになります。

一方、相続による借地権の取得は、単に賃貸借契約が相続人にそのまま引き継がれただけなので、賃貸人の同意などの必要もなく、また特別な手続きの必要もありません。

なかには名義書換手数料などを賃貸人から請求されるケースもありますが、これも支払う義務も必要もありません。

ただし相続放棄をした場合、当然借地権も放棄したことになるため、賃貸人から立ち退きを求められた場合は当然受け入れなくてはならないので注意しましょう。

借地権の計算方法

続いては、相続財産として借地権の査定額を算出する計算方法についても確認していきましょう。

毎年7月1日に、国税局は日本各地の路線価図と評価倍率表を公表しています。借地権割合を求めるにはその土地の相続税評価額を、路線価図もしくは評価倍率表で求め、その評価額に借地権割合を掛けることで算出することが出来ます。

例えば相続税評価額が1,000万円、その土地の借地権割合が60％だとすると、借地権の価格は1,000万円×60％＝600万円になります。

借地権の遺贈は取り扱いが違うため注意

遺言書によって借地権を相続する場合、土地所有者の承認などは必要ありません。

しかし借地権を遺贈によって取得した場合、相続による取得ではなくなるため、土地の所有者の許可・同意が必要になります。

また、賃貸人に対して名義書換手数料や承諾料の支払いが必要となります。承諾料については土地所有者に通知されるか話し合いによって決定されます。

借地権の遺贈の場合は、このように扱いが少し異なることを覚えておきましょう。

借地契約を地主に確認・登記名義を確認しよう

借地権を相続した場合、その土地に建っている家や土地の所有者が誰であるのかを必ず確認するようにしましょう。

例えばもしその家が、借地権のない土地の上に建っている建物であれば大変なことです。その土地の所有者から撤去を求められても対抗することが出来ません。

借地権を相続した際に確認するべき項目についてみていきましょう。

まず借地権を確認しましょう

借地権は契約で定められています。もし借地権があるのであれば、その土地の所有者との賃貸借契約が必ず結ばれています。まずは土地の賃貸借契約書を探してみましょう。

契約書が見つからない場合は、相続が確定した後でその土地の所有者と改めて契約書を締結しておくようにましょう。

建物の登記の名義も確認しよう

次に建物の登記簿謄本を取得し、名義を確認しておくようにしましょう。場合によっては、建物の名義が土地の名義と異なる場合もあるため要注意です。

また、建物の登記簿謄本に、借地権を登記してある場合もあります。この場合、借地権の確認が登記簿謄本からもできます。

借地権がなかった場合は要注意

賃貸借契約書や登記簿謄本を確認しても借地権が見つからなかった場合や、契約書が見つかっても借地権契約ではなく使用貸借契約（＝無料で貸し借りが行われている契約）であった場合は、注意しなければなりません。

借地権がない場合や、民法上も借地借家法上もその権利は大変不安定な扱いとなってしまうからです。

専門の弁護士に相談するなど、速やかに対応するようにしましょう。

相続した借地権は売却できるの？

借地権を相続した場合、その借地権を売却することも可能です。ただし借地権の売却や譲渡は、建物の増改築と同様に土地の所有者の許可が必要となります。

仮に土地の所有者の許可なく売買や譲渡をした場合はただちに契約違反となり、地主から借地権の明け渡しを求められる可能性もあるので注意しましょう。

また、地主の許可を得て借地権を売却する場合でも、承諾料を支払わなくてはなりません。

借地権を売却する際は、地主の許可を得る・承諾料の支払いが必要であることを覚えておきましょう。

借地権を相続したときによくあるトラブルと回避策

借地権を相続した場合、トラブルが発生するケースが少なくありません。

平成3年に改正された借地借家法は、新法と旧法で借地権の扱い方がかなり異なります。さらに、借地借家法と民法における借地権との扱いも異なるため、混乱と誤解によるトラブルが発生しやすいのです。

借地権を相続した際に、トラブルを避けるには具体的にどうすれば良いのでしょうか？借地権におけるトラブル回避のポイントをみていきましょう。

トラブル回避策①　借地権を分割して相続しない

借地権は土地や現金と同様に、相続人の間で分割して相続することも可能です。

しかし分割して相続してしまうと、例えば分割相続したうちの一人が将来その借地権の売却を望む場合、権利関係が複雑になり、収拾がつかなくなる可能性があります。

こういった事態が起こらないように、借地権を分割して相続しないことをおすすめします。

トラブル回避策②　建物は名義変更する

借地権とその土地の上に建つ建物の両方を相続した場合、土地の所有者に許可を得る必要も、新たに土地賃貸契約を結ぶ必要もありません。

ただし建物については、建物の相続人の名義変更の手続きが必要になります。

契約名義について、何かのきっかけでトラブルにならないために、借地権と一緒に建物も相続した場合には建物の名義変更を忘れないようにしましょう。

トラブル回避策③　借地権の売却や建物の増改築は土地所有者の承諾を得る

借地権や建物は売却が可能で、建物においては増改築も可能です。ただし売却や増改築を行う場合、土地の所有者の許可が必要となります。必ず所有者の承諾を得てから売却や増改築を進めるようにしましょう。

万が一承諾を得ずに売却や増改築を行うと、賃貸借契約は破棄され、土地を返さなければならならないケースも考えられるので要注意です。

最後に

借地権の相続をめぐる問題は、民法と借地借家法とが複雑に絡み合っているため大変複雑です。

借地権は相続することも出来ますが、土地の所有者に承諾を得ずに変更を行う場合、その内容によっては契約が破棄される場合もあります。

建物や借地権はその価格が高いため、疑問を感じたらまずは弁護士や相続に詳しい税理士などの専門家に相談することをおすすめします。